前言

　　1987年9月，笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作，任职经济分析员，从事过渡时期香港经济的研究，前后长达8个年头。笔者在香港工作期间，香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期，经济表面繁荣，地产市道一片兴旺，形成长达10年的大牛市，地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间，我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团，其中就包括地产大财团，我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章，对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略，以及未来发展趋势等，进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底，笔者结束在香港的工作，回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间，相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年，应香港三联书店的诚意邀请，我又开始了本书的写作，并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。
　　在香港，地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明确权属关系的，并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地，是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物，是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的，故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素，而且是最基本的生活资料，是社会经济生活中最重要的财富之一。
　　地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地，并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过，直到二次大战前，香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时，新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式，推动了地产经营方式的革命，促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款，筹集大量资金发展业务。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
　　1984年12月，中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段，时间长达10年之久，打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中，随着市区土地资源日渐短缺，地价、楼价不断上涨，地产发展项目的规模越来越大，经营房地产所需资金也日见庞大，大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并，十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
　　本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下，展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的一般规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言，本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作，而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期，可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书，可以通过香港的经验，更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题，以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益，笔者将深感欣慰。
　　本文在写作中，得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持，从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片，以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持，本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢，他们是：香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士，前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士，恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生，香港测量师学会会长吴恒广太平绅士，香港注册专业测量师苏振显先生，新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生，中原地产代理有限公司总经理施永青先生，香港地产代理商总会会长伦志炎先生，中银集团研究部高级研究员谢国梁先生，香港贸易发展局经济师潭思洛先生，历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言，对其隆情厚谊，笔者铭感于心。
　　冯邦彦谨识
　　2006年11月30日